Чи може іноземець купити квартиру в Польщі? Вирішує не лише громадянство
Так — іноземець може купити нерухомість у Польщі.
Однак це не завжди означає однакову процедуру. В одному випадку достатньо стандартного нотаріального акту. В іншому — перед купівлею потрібне рішення Міністра внутрішніх справ і адміністрації. Відмінність робить не лише громадянство покупця, а й тип нерухомості, її розташування та права, що передаються разом із квартирою.
Найпоширеніша помилка — вважати, що «квартира — це квартира». З юридичної точки зору інакше виглядає купівля окремої квартири, інакше — будинку з ділянкою, а ще інакше — квартири з участю у спільній дорозі.
Стаття описує правовий стан на 14 вересня 2026 року і має інформаційний характер. Перед укладенням угоди конкретну операцію має перевірити нотаріус або юрист.
Перше питання: з якої країни походить покупець?
Громадяни та підприємці Європейської економічної зони (ЕЕЗ) і Швейцарської Конфедерації зазвичай не потребують дозволу MSWiA на купівлю нерухомості в Польщі — незалежно від її розташування і площі.
ЕЕЗ охоплює країни Євросоюзу, Норвегію, Ісландію та Ліхтенштейн. Окремо вказана Швейцарія.
Варто пам’ятати про Велику Британію. Після Brexit її громадяни зазвичай розглядаються як особи поза ЕЕЗ, якщо лише в конкретному випадку не користуються захистом угоди про вихід і не відповідають її умовам.
Для громадян інших країн вихідною точкою є обов’язок отримати дозвіл, проте закон передбачає важливі виключення. Завдяки одному з них багато звичних квартир можна купити без додаткового рішення.
Окрему квартиру часто можна купити без дозволу
Іноземець поза ЕЕЗ і Швейцарією може без дозволу придбати окрему квартиру, розташовану поза прикордонною зоною.
«Окрема квартира» — це не загальне поняття. Йдеться про квартиру, виділену згідно з законом про власність квартир, зазвичай із власною книгою власності та із урахуванням частки в спільній нерухомості.
Приклад: громадянин Канади купує квартиру з окремим кадастровим номером у Варшаві. Якщо предметом угоди є квартира зі стандартною часткою у спільній власності та немає інших складних прав, дозвіл MSWiA зазвичай не потрібен.
А от той самий покупець, купуючи односімейний будинок, набуває також землю. Тоді просте виключення для окремої квартири не застосовується й, як правило, треба аналізувати обов’язок отримання дозволу.
Прикордонна зона змінює правила
Виключення для окремої квартири стосується нерухомості, розташованої поза прикордонною зоною. Для громадянина країни поза ЕЕЗ і Швейцарією квартира у населеному пункті прикордонної зони може потребувати дозволу.
Це важливо не лише на сухопутному кордоні. Прикордонна зона охоплює також окремі прибережні території. Тому при купівлі на північній смузі — наприклад, в частині населеного пункту на узбережжі Балтійського моря — не варто гадати за картою. Статус конкретної гміни і нерухомості потрібно перевірити перед підписанням попереднього договору.
Громадяни ЕЕЗ і Швейцарії користуються ширшим винятком і саме розташування в прикордонній зоні не створює для них обов’язку отримувати дозвіл за правилами, що стосуються громадян третіх країн.
Гараж, комірка і під’їзна дорога: маленькі доповнення, великі наслідки
Проблеми часто виникають не з квартирою як такою, а з елементами, що продаються разом із нею.
Окремий гараж або доля в такому гаражі можуть користуватися винятком, якщо вони задовольняють житлові потреби покупця або власника квартири й знаходяться поза прикордонною зоною.
Не слід автоматично переносити це виключення на будь-яку частку в землі. Якщо разом із квартирою продається окрема частка в ділянці, що слугує дорогою доїзду, це може вимагати окремої оцінки, а для покупця поза ЕЕЗ — також дозволу.
Аналогічно слід перевірити комірку для речей: вона може бути допоміжним приміщенням квартири, окремим приміщенням або іншим правом. Визначальними є документи, а не назва в оголошенні.
Будинок і ділянка — це інша категорія, ніж квартира
Односімейний будинок міцно пов’язаний із землею. Купуючи його, набувають земельну ділянку із забудовою, а не окрему квартиру. Для громадянина третої країни це найчастіше передбачає необхідність отримання дозволу, якщо не діє інший законний виняток.
Для сільськогосподарських і лісових земель діють додаткові обмеження. Лише дозволу MSWiA може бути недостатньо, оскільки операція має відповідати також правилам обігу сільськогосподарських земель.
На практиці перед внесенням авансу варто з’ясувати:
- чи купується квартира чи земля,
- які кадастрові номери включає угода,
- чи земля має сільськогосподарський або лісовий статус,
- чи пов’язані з нерухомістю додаткові частки,
- чи розташування підпадає під спеціальні обмеження.
Коли MSWiA може видати дозвіл?
Дозвіл видається адміністративним рішенням за заявою іноземця. Набуття не повинно загрожувати обороні, безпеці держави чи громадському порядку, а покупець має продемонструвати зв’язки з Польщею.
Цими зв’язками можуть бути, зокрема, польське походження, шлюб із громадянином Польщі, відповідна підстава для перебування, ведення господарської діяльності в Польщі або виконання функції в управлінні польської компанії, контрольованої іноземцями.
Заява має детально описувати покупця, продавця, нерухомість, підставу й мету придбання та джерело коштів. Додаються документи, що підтверджують статус покупця, його зв’язки з Польщею та саму нерухомість. Документи іноземною мовою потребують присяжного перекладу.
За даними MSWiA, державний збір за дозвіл становить 1570 злотих. Плата за промесу становить 98 злотих.
Промеса допомагає захистити операцію, але не замінює дозвіл
Промеса — це обіцянка видання дозволу. Вона може бути корисною, коли покупець веде переговори з забудовником або бере участь у торгах, а остаточні дані про нерухомість ще невідомі.
Промеса чинна протягом року. Втім сама по собі вона не дає права купити нерухомість. Перед посвідченням права власності потрібно отримати відповідний дозвіл.
Якщо операція залежить від адміністративного рішення, договір резервування або попередній договір має чітко регламентувати термін, повернення коштів і наслідки відмови. Це особливо важливо щодо завдатку, наслідки якого відрізняються від авансу.
Дозвіл на купівлю не надає права на проживання
Право власності на квартиру та право легального перебування — це дві окремі речі.
Купівля нерухомості не дає автоматично візу, дозволу на проживання, права на роботу чи польське громадянство. Вона може бути частиною життєвої ситуації іноземця, але не замінює міграційні процедури.
Так само карта перебування не завжди означає, що будь-яку нерухомість можна купити без дозволу. Тип перебування і тривалість проживання мають значення для деяких виключень, але їх завжди потрібно порівнювати з типом купованої нерухомості.
Чи може іноземець отримати іпотечний кредит?
Може, однак згода банку — це окреме питання від дозволу MSWiA. Кожен банк має власну політику ризиків.
Важливими можуть бути громадянство, тип і строк дії дозволу на перебування, валюта доходу, місце роботи, кредитна історія, власний внесок і джерело коштів. Банк може вимагати додаткові документи, їх переклади чи більший внесок.
Тому фінансування варто перевірити ще до підписання договору з коротким строком оплати. Навіть якщо купівля не потребує адміністративного дозволу, банківська процедура може тривати довше, ніж зазвичай.
Документи, які варто підготувати перед візитом до нотаріуса
- паспорт або інший документ, що посвідчує особу,
- документ, що підтверджує легальне перебування, якщо це важливо для справи,
- свідоцтво про шлюб і відомості про шлюбний режим,
- польський ідентифікаційний номер (PESEL), якщо його надали,
- документи, що підтверджують походження коштів,
- присяжні переклади іноземних документів,
- рішення MSWiA або промеса, якщо це потрібно,
- доручення у відповідній формі, якщо покупець не діє особисто.
Якщо покупець не володіє польською мовою в обсязі, необхідному для розуміння акту, при нотаріальному посвідченні потрібен присяжний перекладач. Рекомендується узгодити це з канцелярією заздалегідь, а не в день підписання.
Найбезпечніша послідовність дій
- Перевірте статус покупця. Громадянство, перебування і можливі законні винятки.
- Перевірте точний предмет продажу. Квартира, земля, гараж, комірка, дорога та всі книги власності.
- З’ясуйте статус прикордонної зони. Особливо для нерухомості біля моря та кордону.
- Запитайте нотаріуса про необхідність дозволу. Найкраще до укладення договору резервування або внесення завдатку.
- Закріпіть умови договору. Передбачте час для рішення, фінансування та повернення коштів.
- Підготуйте документи та переклади. Відсутність формальностей затягує процес.
Важлива зміна з 19 листопада 2026 року
У серпні 2026 року було опубліковано новелізацію закону про набуття нерухомості іноземцями та нотаріальне право. Вона має набути чинності 19 листопада 2026 року.
Особи, які планують нотаріальний акт після цієї дати, мають перевірити актуальний текст законів і процедур. Ця стаття відображає правовий стан на дату публікації, тобто 14 вересня 2026 року.
Підсумок
Іноземець може купити квартиру в Польщі, і в багатьох типових випадках дозволи не будуть потрібні.
Однак не достатньо дивитися лише на назву оголошення. Ключові питання: хто купує, чи є предметом продажу окрема квартира чи земля, де розташована нерухомість і які додаткові частки переходять разом із нею.
Десять хвилин аналізу книги власності і розмова з нотаріусом перед внесенням грошей можуть заощадити тижні затримок і спір щодо завдатку.
Джерела
Основні принципи і актуальні збори: Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji. Текст закону: Інтернетова система нормативних актів. Новелізація, опублікована 18 серпня 2026 року: Dz.U. 2026 poz. 1099.
Світлина: Vitaly Gariev / Unsplash, ліцензія Unsplash.