Kann ein Ausländer in Polen eine Wohnung kaufen? Nicht nur die Staatsangehörigkeit entscheidet
Ja — ein Ausländer kann eine Immobilie in Polen kaufen.
Das bedeutet jedoch nicht immer dasselbe Verfahren. In einem Fall reicht eine Standard-Notarurkunde. In einem anderen Fall ist vor dem Kauf eine Entscheidung des Ministers für Inneres und Verwaltung (MSWiA) erforderlich. Ausschlaggebend ist nicht nur die Staatsangehörigkeit des Käufers, sondern auch die Art der Immobilie, deren Lage und die mit der Wohnung verkauften Rechte.
Der häufigste Fehler besteht darin anzunehmen, dass „eine Wohnung eine Wohnung ist“. Rechtlich gesehen ist der Kauf einer eigenständigen Wohnung anders zu beurteilen als der Kauf eines Hauses mit Grundstück oder einer Wohnung mit Anteil an einer Zufahrtsstraße.
Dieser Artikel beschreibt den rechtlichen Stand vom 14. September 2026 und dient nur zur Information. Vor Abschluss eines Vertrags sollte die konkrete Transaktion von einem Notar oder Anwalt geprüft werden.
Erste Frage: Aus welchem Land kommt der Käufer?
Bürger und Unternehmen aus dem Europäischen Wirtschaftsraum (EWR) und der Schweizerischen Eidgenossenschaft benötigen grundsätzlich keine MSWiA-Genehmigung für den Immobilienkauf in Polen — unabhängig von Lage und Größe.
Der EWR umfasst die EU-Staaten, Norwegen, Island und Liechtenstein. Die Schweiz wird gesondert genannt.
Besondere Vorsicht gilt für das Vereinigte Königreich. Nach dem Brexit werden britische Staatsbürger meist wie Personen außerhalb des EWR behandelt, es sei denn, sie profitieren im Einzelfall von Schutz durch das Austrittsabkommen und erfüllen die darin vorgesehenen Voraussetzungen.
Für ausländische Staatsbürger aus anderen Ländern ist der Ausgangspunkt gewöhnlich die Genehmigungspflicht, allerdings sieht das Gesetz wichtige Ausnahmen vor. Dank einer dieser Ausnahmen können viele gewöhnliche Wohnungen ohne zusätzliche Genehmigung erworben werden.
Eigenständige Wohnräume sind oft genehmigungsfrei erwerbbar
Ein Ausländer außerhalb des EWR und der Schweiz kann eine eigenständige Wohnung außerhalb der Grenzzone ohne Genehmigung kaufen.
„Eigenständiger Wohnraum“ ist keine umgangssprachliche Bezeichnung. Gemeint ist eine Wohnung, die gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz ausgegliedert ist, in der Regel mit eigenem Grundbuchblatt und verbunden mit einem Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum.
Beispiel: Ein kanadischer Staatsbürger kauft eine ausgegliederte Wohnung in Warschau. Wenn der Vertrag die Wohnung inklusive des üblichen Gemeinschaftsanteils umfasst und keine zusätzlichen problematischen Rechte betroffen sind, ist in der Regel keine MSWiA-Genehmigung erforderlich.
Die gleiche Person, die ein Einfamilienhaus kauft, erwirbt jedoch auch das Grundstück. Hier greift die einfache Ausnahmeregel für eigenständige Wohnungen nicht, und grundsätzlich muss geprüft werden, ob eine Genehmigung erforderlich ist.
Die Grenzzone ändert die Regeln
Das Ausnahmetatbestands für eigenständige Wohnungen gilt nur für Immobilien außerhalb der Grenzzone. Für Bürger von Staaten außerhalb des EWR und der Schweiz kann eine Wohnung in einer grenznahen Gemeinde eine Genehmigungspflicht auslösen.
Dies gilt nicht nur an Landgrenzen. Die Grenzzone umfasst auch bestimmte Küstengebiete. Deshalb sollte man beim Kauf im nördlichen Küstenstreifen – zum Beispiel an der Ostsee – keinesfalls nur nach Kartenlage entscheiden. Den Status der konkreten Gemeinde und Immobilie muss man vor Abschluss eines Vorvertrags prüfen.
Bürger des EWR und der Schweiz genießen eine weitere Ausnahmeregelung, sodass die bloße Lage in der Grenzzone für sie kein Genehmigungserfordernis nach den Bestimmungen für Drittstaaten-Bürger auslöst.
Garage, Kellerraum und Zufahrtsstraße: kleine Extras mit großen Folgen
Probleme entstehen oft nicht bei der Wohnung selbst, sondern bei mitverkauften Elementen.
Ein eigenständiger Garagenstellplatz oder ein Anteil daran kann von der Genehmigungsbefreiung profitieren, wenn er den Wohnbedürfnissen des Käufers oder Eigentümers der Wohnung dient und außerhalb der Grenzzone liegt.
Diese Befreiung sollte aber nicht automatisch auf jeden Grundstücksanteil angewandt werden. Wird mit der Wohnung ein separater Anteil an einem Grundstück verkauft, das als Zufahrtsstraße dient, ist eine gesonderte Prüfung erforderlich, und bei Käufern außerhalb des EWR kann auch eine Genehmigung nötig sein.
Ähnliches gilt für Kellerabteile: Sie können entweder Zubehör zur Wohnung sein, eine eigenständige Einheit oder eine anderweitig geregelte Rechtsebene umfassen. Entscheidend sind die Dokumente, nicht die im Inserat verwendete Bezeichnung.
Haus mit Grundstück ist eine andere Kategorie als Wohnung
Ein Einfamilienhaus ist fest mit dem Grundstück verbunden. Beim Kauf erwirbt man ein bebautes Grundstück, keine eigenständige Wohnung. Für Staatsbürger von Drittstaaten bedeutet das meist eine Genehmigungspflicht, sofern keine andere gesetzliche Ausnahme greift.
Für landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Grundstücke gibt es darüber hinaus weitere Einschränkungen. Die MSWiA-Genehmigung allein genügt nicht, da der Kauf auch den Vorschriften zum Landhandel entsprechen muss.
Vor einer Anzahlung sollte man praktisch sicherstellen:
- ob eine Wohnung oder ein Grundstück gekauft wird,
- welche Flurstücknummern im Vertrag genannt sind,
- ob das Grundstück landwirtschaftlich oder forstwirtschaftlich genutzt ist,
- ob zusätzliche Anteile zur Immobilie gehören,
- ob die Lage besonderen Beschränkungen unterliegt.
Wann kann MSWiA eine Genehmigung erteilen?
Die Genehmigung wird im Verwaltungsverfahren auf Antrag des Ausländers erteilt. Der Erwerb darf keine Gefährdung für Verteidigung, Staatssicherheit oder öffentliche Ordnung darstellen, und der Käufer muss eine Beziehung zu Polen nachweisen.
Eine solche Beziehung kann etwa polnische Herkunft, Heirat mit einem polnischen Staatsbürger, ein gültiger Aufenthaltstitel, eine Geschäftstätigkeit in Polen oder eine Funktion in der Führung eines polnischen, ausländisch kontrollierten Unternehmens sein.
Der Antrag muss den Käufer, Verkäufer, die Immobilie, Rechtsgrundlage und Zweck des Erwerbs sowie die Herkunft der Mittel genau beschreiben. Beizufügen sind Nachweise zum Status des Käufers, seiner Beziehung zu Polen und zur Immobilie selbst. Dokumente in Fremdsprachen benötigen eine beglaubigte Übersetzung.
Laut MSWiA beträgt die Verwaltungsgebühr für die Genehmigung 1570 PLN. Die Gebühr für eine Vorabzusage (Promesa) liegt bei 98 PLN.
Promesa sichert die Transaktion ab, ersetzt aber keine Genehmigung
Eine Promesa ist eine Zusage der künftigen Genehmigung. Sie ist nützlich, wenn der Käufer mit einem Bauträger verhandelt oder an einer Ausschreibung teilnimmt und die endgültigen Daten zur Immobilie noch nicht vorliegen.
Die Promesa ist ein Jahr gültig. Sie berechtigt jedoch nicht zum Kauf der Immobilie selbst. Vor der Eigentumsübertragung ist weiterhin die eigentliche Genehmigung einzuholen.
Wenn die Transaktion von einer Verwaltungsentscheidung abhängt, sollte der Reservierungs- oder Vorvertrag klare Regelungen zu Fristen, Rückzahlung und Folgen einer Verweigerung enthalten. Das ist besonders wichtig bei Anzahlungen, deren rechtliche Wirkung sich von Vorschüssen unterscheidet.
Genehmigung berechtigt nicht zum Aufenthalt
Eigentum an einer Wohnung und das Recht auf legalen Aufenthalt sind getrennte Angelegenheiten.
Der Immobilienkauf gewährt nicht automatisch ein Visum, eine Aufenthaltserlaubnis, eine Arbeitserlaubnis oder die polnische Staatsbürgerschaft. Er kann einen Teil der Lebenssituation bilden, ersetzt aber keine Migrationsverfahren.
Ebenso bedeutet eine Aufenthaltserlaubnis nicht automatisch, dass jede Immobilie ohne Genehmigung erworben werden darf. Art des Aufenthalts und Dauer können für bestimmte Ausnahmen relevant sein, müssen aber immer in Kombination mit der Art der Immobilie betrachtet werden.
Kann ein Ausländer eine Hypothek erhalten?
Ja, aber die Zustimmung der Bank ist unabhängig von einer MSWiA-Genehmigung. Jede Bank hat ihre eigene Risikopolitik.
Relevant sind Staatsbürgerschaft, Art und Dauer des Aufenthalts, Einkommenswährung, Arbeitsort, Kreditgeschichte, Eigenkapital und Herkunft der Mittel. Die Bank kann weitere Unterlagen, Übersetzungen oder eine höhere Eigenkapitaleinlage verlangen.
Daher sollte die Finanzierung vor Vertragsunterzeichnung mit kurzer Zahlungsfrist geklärt werden. Auch wenn kein behördliches Genehmigungsverfahren nötig ist, kann die Bankprozedur länger dauern als üblich.
Vor dem Notartermin sollten folgende Dokumente vorbereitet werden
- Reisepass oder anderes Ausweisdokument,
- Nachweis über legalen Aufenthalt, falls relevant,
- Eheurkunde und Angaben zum Güterstand,
- polnische Identifikationsnummer, falls vorhanden,
- Nachweise über Herkunft der Mittel,
- beglaubigte Übersetzungen ausländischer Unterlagen,
- MSWiA-Entscheidung oder Promesa, falls erforderlich,
- Vollmacht in der richtigen Form, falls der Käufer nicht persönlich handelt.
Beherrscht der Käufer die polnische Sprache nicht ausreichend zur Urkundsverständigung, ist ein beeidigter Dolmetscher nötig. Dies sollte idealerweise rechtzeitig mit der Kanzlei geklärt werden, nicht erst am Tag der Beurkundung.
Empfohlene sichere Vorgehensweise
- Überprüfen Sie den Status des Käufers. Staatsangehörigkeit, Aufenthalt und mögliche gesetzliche Ausnahmen.
- Prüfen Sie den genauen Kaufgegenstand. Wohnung, Grundstück, Garage, Keller, Zufahrtsstraße sowie alle Grundbuchblätter.
- Verifizieren Sie die Lage in der Grenzzone. Besonders bei Küsten- und Grenzimmobilien.
- Bitten Sie den Notar um Prüfung der Genehmigungspflicht. Am besten vor Reservierungsvertrag oder Anzahlung.
- Sichern Sie die Vertragsbedingungen ab. Berücksichtigen Sie Zeit für Genehmigung, Finanzierung und Rückzahlungen.
- Bereiten Sie Dokumente und Übersetzungen vor. Formale Mängel verzögern das Verfahren.
Wichtige Änderung ab 19. November 2026
Im August 2026 wurde die Gesetzesnovelle zum Erwerb von Immobilien durch Ausländer sowie zum Notariatsrecht veröffentlicht. Sie tritt am 19. November 2026 in Kraft.
Personen, die nach diesem Datum eine Notarurkunde planen, sollten die aktuellen Vorschriften und Verfahren prüfen. Dieser Artikel gibt den rechtlichen Stand am 14. September 2026 wieder.
Fazit
Ein Ausländer kann in Polen eine Wohnung kaufen, und in vielen typischen Fällen ist keine Genehmigung erforderlich.
Es reicht jedoch nicht, nur die Überschrift einer Anzeige zu lesen. Entscheidend sind Fragen wie: Wer kauft? Wird eine eigenständige Wohnung oder ein Grundstück verkauft? Wo liegt die Immobilie? Welche zusätzlichen Anteile werden übertragen?
Zehn Minuten Prüfung des Grundbuchs und ein Gespräch mit dem Notar vor Zahlung können Wochen an Verzögerungen und Streit um Anzahlungen ersparen.
Quellen
Grundlagen und aktuelle Gebühren: Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Administracji. Gesetzestext: Internetowy System Aktów Prawnych. Novelle vom 18. August 2026: Dz.U. 2026 poz. 1099.
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